王胜全：“炒房”合同不成立的裁判法理依据值得商榷

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维护房地产市场秩序，抑制炒房行为，仅靠政府的行政力量不够，司法机关也应辩法析理，对“炒房”行为给予负面评价。但在认同裁判结果的基础上，此案判决的法理依据，还有值得探讨之处。

王胜全/文

媒体报道，房产中介尤勇（化名）利用自身优势从市民吴欣（化名）手中购买房屋，准备在办理房屋手续时过户给第三方。后吴欣发现尤勇系炒房人员，提出解除合同。尤勇将吴欣起诉至法院，要求继续履行合同，并赔偿损失。

日前，天津滨海新区法院塘沽审判区围绕合同缔约履行过程等方面进行了审理，认为原告尤勇签订该买卖合同的目的是转售他人，并非要购买被告名下的涉诉房屋，其签订买卖合同并非真实意思的表示，经审理后认定双方签订的买卖合同不成立。

此案审判结果，引发舆论争议。作为曾经从业多年的法官以及现任律师，我基本认同此案的裁判结果。要维护房地产市场秩序，抑制炒房行为，仅靠政府的行政力量是不够的，司法机关也应辩法析理，对“炒房”行为给予负面评价。但在认同结果的基础上，我认为在裁判的法理依据上，还有值得探讨之处。

所谓以“炒房”为目的，在民法上则评价为动机。动机不是意思表示的要素，仅为意思表示的“间接原因”。动机深藏不露，外人无法了解把握，如令其影响意思表示或者合同的效力，交易安全就丧失了。尽管购房者的“炒房”动机不良，应当受到谴责，但其购房的意思表示不受动机影响。

判断合同成立的标准是当事人意思表示一致。根据《合同法》第32条之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立。从本案看，既然当事人签订了购房合同书，这就表明合同已经成立了。因此，判决认为当事人意思表示不真实，并据此认定合同不成立，是值得商榷的。

但本案如果从违反公序良俗的角度，判决合同无效，更有法理依据。房地产市场发展到今天，已不单是产业问题，更涉及到国家经济安全、政治稳定。为此，国家出台了一系列房地产调控措施，打击不良中介、制止炒房行为，维护正常交易秩序。

恶意炒房、扰乱市场秩序的行为，可评价为《合同法》第7条、第52条第四项之规定“损害社会公共利益”的行为（《民法总则》第153条规定为“违反公序良俗”的行为）。本案完全可依据《合同法》之规定，认定购房合同无效。

此外，对合同不成立的，该如何处理？《民法通则》、《合同法》都没有规定。这一法律漏洞，其实需要法官进行填补。通常认为，合同不成立的，可类推适用《合同法》第58条关于合同无效的处理规则。

类推适用的结果是，无论判决合同成立与否，二者的法律效果是相当的，即：合同义务不再履行；已经履行的，成立不当得利，应当返还；受有损失的，按缔约过失责任处理。

购房合同签署后，卖方拒绝履行合同，实际上违反了民法的诚实信用原则，不应当得到司法的支持。法官判决合同不成立，显然不是出于保护不诚信的卖方的目的。但在房价单边上涨的行情下，判决结果客观上是有利于卖方的。在秩序与公平、自由与正义之间，有时难以平衡兼顾，这或许就是司法的局限性吧。

（作者系最高人民法院原高级法官、京都律师事务所民