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標題: 中国房地产这一“劫” [打印本頁]

作者: xxxni 時間: 2018-6-30 09:41
標題: 中国房地产这一“劫”
道家有“渡劫升仙”的说法，大意是指修炼之人必须渡一场劫，方能突破极限飞升成仙。中国经济和房地产市场现在也到了“渡劫”的时刻！

上周北哥给想买房的朋友提了六条建议，这些建议都是北哥对近期房地产市场研究以后的干货总结，对于投资买房有很强的指导性，如果你恰好有买房的想法，强烈建议你阅读并对照执行。北哥可以断言，用不了一年，你再回头来看这篇文章，就会明白它的价值绝对超过你现在的想象。还有很多朋友留言说想了解一下最新的房地产市场动态，今天北哥就挑几个问题给大家简单说说。

（由于本文写于一周前，所以没有涉及棚改政策的最新变化。关于棚改，这一变化应该是在预料之中，对三四线城市的房价会产生较为直接的影响，对一二线楼市短期影响不大，大家不必过于担心。关于三四线城市，北哥在房地产专题里早就说过了，如果是纯投资，现在这个时间尽量不要碰，一年之内还会有更坏的消息，大家拭目以待吧！）

不动产联网，房地产税还会远吗？

6月16日，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。

关于不动产联网，媒体评论几乎一边倒地认为，这将对房地产市场造成重大毁灭性打击，“贪官们有多少套房产再也藏不住了，房叔房姐们的底裤要被扒掉了，房地产税马上就要出台了，房子要遭遇抛售了，房价要大跌了……”。

对此，北哥认为，不动产联网是我国不动产管理方面取得的一个重大进步，但是大家也大可不必如此惊慌，在短期之内对房地产市场的影响并不会太大。理由有如下三个。

一、从各地方的统计情况看，各个省市的查询系统才刚刚开始运作，统计过去几十年的不动产数据，远没有预期的那么快。距离不动产登记完成，仍然需要很长时间。特别是我们的存量房中存在大量产权都不清晰或者没有产权证的房产，这些房子如何处理，还没有定论。

二、不动产登记采取自愿原则，对于之前的存量房，如果房主不主动登记，政府不做强制要求。“如果房屋已有房产证，且不办理抵押、过户等业务，也可不必更换房产证。”也就是说，这些房子中的很大一部分只有等到下次交易才会被登记，如果不卖，短期内就没事。

三、房地产联网只是出台房地产税的必要条件之一，并不是充分条件。也就是说，实现不动产联网只能说明在出台房地产税的道路上又清除了一个障碍，但是出台房地产税的障碍还有很多，比如房地产税的法理依据，现有的其他税种如何处理，来自既得利益集团的阻力等等，这些因素对房地产税的出台都是阻碍，什么时候能够全部清除，目前还很难说。

但是，从不动产联网的出台我们也要看到国家对于房地产调控的决心，房地产税虽然短期很难出台，但是长期来看已经是势在必行。大家知道，在我们国家只要上面下定决心，这事就一定能办，至于怎么办，那是后话。目前来看，最高领导对这件事的决心非常大，阻力正在一点一点被清除，北哥预计，未来3-5年之内，房地产税很大可能会落地。但是，正如我们之前说过的，房地产税对楼市会产生一定的影响，但是你也不要对房地产税降房价这件事有过高的期望，影响房价的最终不是房地产税，而是供需关系，这点我们强调过很多次，也是上周我们提出买房的六条建议的最基本的依据。

深圳“二次房改” 大城市或将集体跟进

“二次房改”来了！

深圳最近推出了一个深化住房制度改革的草案——《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，明确了面向未来18年（2018年至2035年）的住房发展目标。文件中主要提到了以下几点：

1．明确了人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右，其中20%人才房，20%安居型住房，20%租赁住房。

2．计划到2035年，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

3．增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。

4．盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

对此，北哥的评论如下。

一、这一政策的出台，对深圳的房地产市场将会产生非常直接的影响，也会对深圳未来的房价造成一定的压力。对深圳房地产市场的影响是显而易见的，因为保障房增多了，市场的供给总量也在增加，那么从供需的角度来看，一定会对市场产生影响，给价格带来压力。更重要的是，这一政策释放的信号，将会对一些投资和投机需求产生抑制，从而间接影响到房价。有时候这种间接的影响甚至会超过直接的影响。

二、如果这一政策在深圳试行效果良好，很有可能周期全国范围内推广。这一政策率先在深圳推出有其特殊原因，一方面深圳的房地产收入占比较低，政府不依赖卖地；另外，深圳除了填海，已经快无地可卖了。但深圳作为全国改革的示范区和先行者，其经验很有可能在其他一线城市推广。为了应对高房价带来的经济和社会问题，未来一线城市一定会大力发展保障房，而且此前北哥就说过目前来看共有产权是最有可能的方向，只不过各地的叫法不一样，比如北京叫共有产权房，深圳叫做安居型商品房和人才住房（未来要流通需缴纳一定比例的增值收益，实际上跟共有产权类似）。

三、保障性住房对于商品房市场影响不会有预期的那么大。还是看深圳的这几项保障性住房政策，人才住房——建筑面积以小于90平方米为主；安居型商品房——建筑面积以小于70平方米为主；公共租赁住房——建筑面积以30—60平方米为主。大家可以看到这些房子都是小户型，只能满足最基本的刚需，而对于广大的改善性需求，则完全没有覆盖。另外，由于商品房的用地和数量被挤压，未来商品房的供应量将会大幅减少，如果你要购买商品房，实际上供给是相对减少的。这可能反而会对商品房的价格有一定的支撑。特别是对于改善性需求的商品房，未来的供需紧张关系反而会加剧，所以这也是我上周推荐大家买三居室或者100平米以上房子的原因。

所以，简单总结一下，北哥认为，深圳的二次房改是政府为应对房价高企以及解决居民住房问题的一次非常有意义的尝试，对房价也会造成一定的压力，但是不要指望它能对房价带来致命打击。同理可适用于其他一线城市。

内忧外患，房地产未来何去何从？

最近国内外的经济形式非常复杂，房地产也处于风口浪尖。

从国际形式来看，贸易战短期内看不到任何熄火的迹象，甚至还有可能继续恶化。北哥看来，这次中美之间的博弈比以前更加直接，特朗普不同于以往的政客总统，作为一名成功的商人，他所有的谈判都是站在实际商业利益的角度出发，说得直白一点，我们以往跟他们谈判都是采用拖延战术，但这次恐怕很难满足特朗普的需求，所以要么割肉，要么开打，基本上就这两种可能。无论是哪种，对经济都不是一件好事。

说完贸易战，就要说说汇率。最近央行再次降准，力度比上一次更大，反应最大的不是房地产，不是股市，而是外汇市场，人民币应声下跌，回吐了今年的全部涨幅。有人说，中国政府选择了保房地产，弃汇率。哪有这么简单呢？汇率对中国经济的影响不亚于房地产，甚至比房地产影响更大。大家回想一下，每一次美元的升值，都会伴随着新兴市场货币的大幅贬值，从而带来资本大量流出，然后就是经济的大规模衰退。相信这样的结果是中国政府最不愿意看到的，所以你说决策层想弃汇率吗？绝对不想的。再说，人民币国际化是中国布局未来的一盘大棋，这才刚刚开始布局，就要弃子认负，你让高层于心何甘？所以汇率一定也要保（但是不表示一点都不跌）。那么经济要保，汇率要保，房地产要保，这要是在资本主义国家几乎是一个死结。这个时候，我们国家强行政执行力的优势就体现出来了。

那么接下来可以预见的几种可能是：未来保经济一定会释放流动性，但在去杠杆的政策指引下绝不会大规模灌溉；外汇管制会更严，资本外流一定会严格控制，想去海外投资将会更难；国家一定会推出更多吸引外资流入的政策优惠，为想来投资的外商创造更有利的投资环境。当然，我们最期待的应该是减税，中国目前的税负水平在全世界范围内都太高，只有降低税负才能提升企业的盈利能力，才能提升居民的消费能力，才能对经济产生良性的推动。美国，不就是这么做的吗？

那么回到房地产市场，短期恐怕只能牺牲流动性，以时间来换空间了。实际上目前已经在这样做了，未来应该还会持续。从限购、限贷，到最近频频出台的限售（长沙刚刚又出台限售政策），再到首付和二套首付比例的提升（特别是二套房80%首付），再到各类保障性住房的推出（保障性住房不让出售），其实都是在降低市场的流动性。在一个没有流动性的市场，价格就难以反映真实的市场需求，对于供不应求的市场，价格就有可能被压低；而对于供过于求的市场，价格可能就会被抬高。至于哪些属于供不应求，哪些属于供过于求，北哥已经分析了很多次了，结论也很明显，大家可以去看之前房地产专题的文章。

那么这个过程还要持续多长时间？这很难说，要看很多条件，最重要的两条是高层的指导思想和国家的经济形势。当然，这两条又会受很多其他条件影响，这个谁也没有办法再预测了。

中国古代的道家有渡劫升仙的说法，大意是指修炼之人必须经历一场天雷大劫，方能突破自身极限，飞升成仙。中国经济在经历了过去30年的高速发展之后，现在已经到达一个极限——债务规模面临极限、货币超发面临极限，房价水平面临极限，外汇储备面临极限……。而要想突破这个极限到达更高的层次，就必须渡过这一场“劫难”——去杠杆、贸易战、房地产去泡沫、汇率贬值……。天雷滚滚之下，稍不留神就是灰飞湮灭。但是，北哥坚信，中国经济依然可以度过难关，就像在过去30年我们所克服的重重困难一样。

对于中国房地产市场，正如北哥前面所分析，任何一个单独的因素可能都不致命，但是种种因素叠加在一起，可能就会造成毁灭性的打击。虽然我们现在还无法预知，压垮房地产市场的最后一根稻草是谁，但是当雪崩来临的时候，没有一片雪花是无辜的。当然，我们也不必过于悲观，房地产关系国计民生，中国政府保房地产的决心肯定比你想象的还要大，房地产市场未必会崩盘，只是短期之内中国房地产市场面临的这场“劫”，恐怕是非渡不可了！

而对于我们每一个普通人，现在是时候警惕房地产市场的风险了！

作者：投资指北
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来源：雪球
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作者: kkk009 時間: 2018-7-16 09:26
楼主如此详细分析，很有道理。

作者: forrest0111 時間: 2018-7-16 14:37
渡劫升仙

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